(CNN)– Desde Dallas y Minneapolis hasta Nueva York y Los Ángeles, las oficinas están vacío o subutilizados, demostrando la sostenibilidad de la fue trabajo de la casa. Pero las oficinas despejadas y las salas de descanso tranquilas no son solo un dolor de cabeza para jefes ansiosos para construir equipos en persona.
Inversores y reguladores, que están alerta signos de problemas en el sistema financiero después de las quiebras bancarias recientes, ahora se están enfocando en la recesión en el mercado de bienes raíces comerciales de EE. UU. de $ 20 billones.
A medida que los prestamistas de la industria se enfrentan a la agitación provocada por el rápido aumento de las tasas de interés, el valor de los edificios y las oficinas se desploma. Esto podría aumentar el dolor de los bancos y generar preocupaciones sobre los efectos adversos.
“Si bien esto aún no es un problema sistémico para la industria bancaria, existen preocupaciones legítimas sobre el contagio”, dijo Eswar Prasad, profesor de economía en la Universidad de Cornell.
Un trabajador dentro de un edificio comercial y de oficinas vacío en San Francisco, California, el 10 de octubre de 2022. (David Paul Morris/Bloomberg/Getty Images)
En el peor de los casos, la preocupación por los préstamos de los bancos inmobiliarios comerciales podría dispararse, lo que llevaría a los clientes a retirar sus depósitos. Una corrida bancaria estuvo detrás del colapso de Silicon Valley Bank el mes pasado, sacudiendo los mercados financieros y aumentando los temores de una recesión en los Estados Unidos.
Cuando se le preguntó sobre el peligro que representan los bienes raíces comerciales, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo el mes pasado que los bancos se mantenían «fuertes» y «resistentes». Pero la atención se centra cada vez más en los vínculos entre los prestamistas estadounidenses y los bienes raíces.
“Lo estamos observando muy de cerca”, dijo Michael Reynolds, vicepresidente de estrategia de inversión de Glenmede, un administrador de patrimonio. Si bien no espera que los préstamos para oficinas se conviertan en un problema para todos los bancos, «una o dos» instituciones podrían quedar «fuera del juego».
El banquero más grande de Estados Unidos, el presidente ejecutivo de JPMorgan Chase, Jamie Dimon, le dijo a CNN el jueves que no podía estar seguro de que más bancos quebrarían este año. Sin embargo, se apresuró a señalar que la situación actual es muy diferente a la crisis financiera mundial de 2008, cuando había «cientos de instituciones en todo el mundo con demasiado apalancamiento».
El mercado estadounidense parece más vulnerable. Sin embargo, el Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra también advirtieron recientemente sobre los riesgos de las propiedades comerciales a medida que se deterioran las perspectivas de precios.
Trabajar desde casa está pasando factura
bienes raíces comerciales, que abarcan oficinas, complejos de apartamentos, almacenes y centros comerciales, se han visto sometidos a una presión considerable en los últimos meses. Precios en Estados Unidos cayó un 15%, en marzo, desde su pico reciente, según el proveedor de datos Green Street. El rápido aumento de las tasas de interés durante el último año ha sido doloroso, ya que las compras de bienes raíces comerciales generalmente se financian con grandes préstamos.
Los edificios de oficinas fueron los más afectados. El trabajo híbrido sigue siendo popular, lo que afecta los alquileres que pueden cobrar muchos propietarios de edificios. La ocupación promedio de oficinas en los Estados Unidos sigue siendo menos de la mitad de los niveles de marzo de 2020, según datos del proveedor de seguridad Kastle.
“Tienes fundamentos bajo presión por trabajar desde casa en un momento en que los préstamos están menos disponibles que en la última década”, dijo Rich Hill, jefe de estrategia de bienes raíces en Cohen & Steers. «Estos dos factores harán que las valoraciones caigan de manera bastante significativa».
Pueden surgir problemas cuando la economía se desacelera. Hill estima que las valoraciones de las propiedades comerciales en los EE. UU. podrían caer entre un 20 y un 25 % este año. Para las oficinas, las caídas podrían ser aún mayores, superando el 30%.
«Estoy más preocupado de lo que he estado en mucho tiempo», dijo Matt Anderson, director ejecutivo de Trepp, que proporciona datos de bienes raíces comerciales.
Los signos de tensión se multiplican. Según Trepp, la proporción de hipotecas de oficinas comerciales en las que los prestatarios están en mora está aumentando, y los incumplimientos de alto perfil están en los titulares. A principios de este año, un arrendador perteneciente a la administradora de activos PIMCO incumplió casi $2 mil millones en deuda por siete propiedades de oficinas en San Francisco, Nueva York, Boston y la ciudad de Jersey.
Lo que esto significa para los bancos
Este es un problema potencial para los bancos dado su volumen de préstamos al sector. Goldman Sachs estima que el 55% de los préstamos para oficinas en EE. UU. se encuentran en los balances de los bancos. Los bancos regionales y comunitarios, ya bajo presión tras las quiebras de Silicon Valley Bank y Signature Bank en marzo, representan el 23% del total.
Signature Bank tenía la décima cartera más grande de préstamos inmobiliarios comerciales en los Estados Unidos a principios de año, según Trepp. First Republic, que el mes pasado recibió un salvavidas de 30.000 millones de dólares de JPMorgan Chase y otros bancos importantes, ocupó el noveno lugar. Pero ambos tenían muchos más activos relacionados con la propiedad que rivales más grandes como Wells Fargo, el principal prestamista de la industria en Estados Unidos.
El aumento de los precios de los bienes raíces comerciales durante la última década ha brindado cierta protección a los desarrolladores y sus banqueros. Pero el dolor podría aumentar en los próximos meses.
Alrededor de $270 mil millones en préstamos inmobiliarios comerciales en manos de los bancos vencerán en 2023, según Trepp. Cerca de $80 mil millones, o casi un tercio, está en edificios de oficinas.
La caída de las valoraciones hará que la refinanciación sea más difícil para los propietarios, que probablemente se enfrenten a demandas de capital por parte de los bancos. Algunos propietarios, especialmente los de edificios de oficinas más antiguos y menos deseables, pueden decidir que no vale la pena dado el clima del mercado y simplemente entregar las llaves.
Los bancos pueden preferir esta opción a iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria costosos y lentos. Pero eso los pone en la difícil posición de poseer activos depreciados.
“Es un escenario que veremos ahora muy a menudo”, dijo a CNN Christian Ulbrich, director ejecutivo del gigante mundial de servicios inmobiliarios comerciales Jones Lang LaSalle (JLL). La pregunta, continuó, es qué harán los prestamistas en esta situación y si los bancos tienen carteras de préstamos tan grandes que deben sufrir «pérdidas significativas».
Vigilar posibles efectos secundarios
Los bancos son menos capaces de digerir los shocks financieros en estos días. Las instituciones más pequeñas enfrentan salidas de depósitos a pares más grandes y fondos del mercado monetario que ofrecen mejores rendimientos. Además, las inversiones de los bancos en bonos del gobierno, que alguna vez se consideraron de bajo riesgo, están acumulando pérdidas a medida que aumentan las tasas de interés.
El peor resultado, según Neil Shearing, economista jefe de Capital Economics, es que se desarrolle un «bucle de muerte». Las preguntas sobre la salud de los bancos con una alta exposición a los préstamos inmobiliarios comerciales están impulsando a los clientes a retirar sus depósitos. Esto obliga a los prestamistas a exigir el reembolso, empeorando la desaceleración del sector y dañando aún más la situación financiera de los bancos. Esto desencadena más salidas de depósitos en un «círculo vicioso».
Los clientes hacen fila frente a la sede de Silicon Valley Bank en Santa Clara, California, el 13 de marzo de 2023. El colapso del prestamista estadounidense ha generado preocupación sobre otros eslabones débiles en el sistema bancario. (Crédito: Brittany Hosea-Small/Reuters)
Esa no es la expectativa básica en este momento. Desde la crisis financiera de 2008, los bancos han endurecido los estándares crediticios y diversificado su base de clientes. Los préstamos de oficina representan menos del 5% de todos los bancos de EE. UU., según UBS. Y Ulbrich de JLL dijo que si bien la tasa de aumento de los costos de los préstamos ha ejercido una presión significativa sobre el sector de bienes raíces comerciales, ha vivido con tasas a ese nivel durante «la mayor parte de su historia».
«Siempre existe el riesgo de profecías autocumplidas aquí, pero aún así sería bastante optimista, las cosas resultarán de una manera digerible», dijo Ulbrich.
El resultado más probable sería un aumento de los impagos y un acceso reducido a la financiación para el sector inmobiliario comercial. Se espera que los bancos capeen la tormenta, aunque sus ganancias podrían verse afectadas.
Esto no significa, sin embargo, que no habrá efectos indirectos.
«Históricamente, una angustia como esta no solo ha afectado a los propietarios de viviendas y a los banqueros que les prestan», dijo Lisa Shalett, directora de inversiones de Morgan Stanley Wealth Management, en una nota a los clientes este mes. Los prestamistas no bancarios, las empresas relacionadas y los inversores también podrían verse afectados, dijo Shalett.